Samanburður á verðlagningu fasteignalána á Íslandi og í nágrannalöndunum

Höfundur: 
Örn Arnarson
sérfræðingur hjá SFF

Forsenda þess hægt sé að bera saman lánakjör sem almenningi stendur til boði í einu landi við annað er að taka tillit þeirra grunnvaxta sem gilda í hvoru hagkerfi fyrir sig. Ef það er ekki gert þá er hætta á að samanburðurinn verði villandi og leiði til vafasamra ályktana. Stýrivextir seðlabanka og vextir á verðlagningu ríkisskuldabréfa er viðmið áhættulausrar ávöxtunar í hagkerfum. Þeir ráða ásamt öðrum þáttum fjármagnskjörum fjármálafyrirtækja.

Til þess að hægt sé að varpa ljósi á verðlagningu fjármálafyrirtækja á lánveitingum verður að taka tillit til þessara þátta. Í dag eru vextir á löngum óverðtryggðum ríkisskuldabréfum um 5,4% á meðan langir verðtryggðir vextir eru 2,4%. Íslenskir bankar fjármagna fasteignalán aðallega með útgáfu sértryggðra skuldabréfa. Slík skuldabréf bera nú 6,3-6,5% óverðtryggða vexti um þessar mundir og 2,7 til 3% verðtryggða vexti. Á sama tíma standa bera óverðtryggð fasteignalán um 7-8% vexti en vextirnir á verðtryggðum lánum eru um 3,6% til 4%. Veðsetningarhlutfall og binditími vaxta ræður vaxtakjörunum.

Eins og kunnugt er eru grunnvextir seðlabanka Norðurlandanna mun lægri en hér á landi. Á meðan að stýrivextir í Svíþjóð, Noregi, Finnlandi og Danmörku er á bilinu 0-0,75% eru þeir 6,25% hér á landi. Þrátt fyrir neikvæða stýrivexti  í Svíþjóð (-0,1%) eru vextir á fasteignalánum þar á bilinu  2,1% – 3,3%. Vaxtabilið ræðst af binditímanum sem getur verið frá þremur mánuðum til tíu ára. Stýrivextir í Noregi eru 1,25% en vextir á fasteignalánum eru á bilinu 2,9%-3,4% eftir binditíma. Í Danmörku eru fasteignalán með óverðtryggða vexti á bilinu 1,1%3,1% eftir binditíma en stýrivextir seðlabankans eru 0,05%. Þannig verður ekki séð að það álag sem lagt sé á grunnvexti sé með öðrum hætti hér á landi en í nágrannaríkjunum, samanber pistil sem áður hefur birst á heimasíðu SFF.

En þar með er ekki sagt að vaxtamunur á fasteignalánum gæti ekki verið enn lægri hér á landi. SFF hafa bent stjórnvöldum á greiðfærar leiðir til að gera kjör fasteignalána enn hagstæðari. Í fyrsta lagi eru ýmsar takmarkanir á viðskiptum með sértryggð skuldabréf sem gera að verkum að ávöxtunarkrafan á þeim er hærri en efni standa til. Lífeyrissjóðir eru stærstu kaupendur sértryggðra skuldabréfa á markaði. Þrátt fyrir að slík skuldabréf séu með ákaflega traust veð mega lífeyrissjóðir ekki flokka þau með tryggum fjármálagjörningum í bókum sínum. Það dregur úr eftirspurn eftir þeim og leiðir til þess að þau beri hærri vexti en ella. Breytingar í þá átt ættu að auka eftirspurn eftir þeim og leiða til lægri ávöxtunarkröfu. Það sama væri upp á teningnum ef Seðlabanki Íslands myndi taka slík bréf gild í veðlánaviðskiptum.

Endurskoðun á skattaumhverfi fjármálafyrirtækja gæti einnig verið skilvirk leið til að tryggja enn hagstæðari lánakjör handa viðskiptavinum bankanna. Aðildarfélög SFF hafa verið að greiða á bilinu 30 til 40 milljarða króna til hins opinbera á ári hverju undanfarin ár í skatta gjöld sem annaðhvort ekki þekkjast í nágrannalöndunum eða eru mun hærri hér en þar. Sem dæmi um þetta má nefna bankaskattinn svokallaða en hann leggst á heildarskuldir fjármálafyrirtækja. Aðildarfélög greiddu 8,5 milljarða í þennan skatt í fyrra en hann gerir að verkum að álagning á fjármögnun fasteignalána er 40 punktum hærri en hún þyrfti að vera.