Veðsetning íbúðarhúsnæðis og skuldir heimila

Höfundur: 
Yngvi Örn Kristinsson
Hagfræðingur SFF

Sögulega hafa veðsetningarhlutföll verið lág á Íslandi samanborið við nágrannalönd.  Lengst af hefur hámarksveðsetning sem lánveitendur hafa sætt sig við verið innan við 70% af virði eignar sem lánað er til. Alþjóðlegur samanburður leiðir í ljós að veðsetningahlutföll á Íslandi í dag geta ekki með nokkru móti talist há. Veðsetningarhlutfallið hefur jafnframt farið lækkandi hér á landi á undanförnum árum samhliða lækkun skulda heimila.

Í húsbréfakerfinu sem starfrækt var frá 1989 til 2004 var algengasta hámarksveðhlutfallið 65% en lán til fyrstu íbúðakaupa máttu ná 70% veðhlutfalli. Lán lífeyrissjóða til íbúðakaupa hafa í flestum tilvikum verið innan við 65% af virði eignar en í mörgum tilvikum hafa lífeyrissjóðir verið enn varfærnari í lánveitingum. Þá hafa möguleikar til endurfjármögnunar íbúðalána lengst af verið takmarkaðir, þar sem flestir lánveitendur hafa lengst af eingöngu lánað þegar íbúðarviðskipti hafa átt sér stað. Afleiðing þessa er að veðsetningarhlutfall íbúðastofnsins í landinu hefur lengst af verið vel undir 50%, þ.e. fjárhæð íbúðalána í hlutfalli við fasteignamat allra íbúða á landinu.

Straumhvörf urðu í veðsetningarhlutföllum til íbúðalána árið 2004 í kjölfar þess að stjórnvöld ákváðu að heimila Íbúðalánasjóði að hækka hámarkslán sjóðsins í allt að 90% af virði fasteignar.  Í ágúst það ár  hækkaði sjóðurinn veðhlutfall sitt í 80%. Bankar og sparisjóðir fylgdu svo í kjölfarið og hækkuðu veðhlutfall íbúðalána sinna í allt 80%.  Síðar um haustið nýtti Íbúðalánasjóður heimild sína til að hækka hámarkslán í 90% af virði eigna og bankar svöruðu með því að hækka hámarkslán í 100%.  Lán Íbúðalánasjóðs hafa jafnframt ávallt verði bundin ákveðnu fjárhæðarhámarki, sem hækkaði í áföngum á árunum 2004 – 2006 úr 10 m.kr. í 20 m.kr.  Þessi háu veðhlutföll héldust þó ekki lengi og fljótlega lækkuðu bankar hámarksveðhlutfallið í áföngum niður í 80% á árunum 2006 og 2007.  Íbúðalánasjóður lækkað hámark sitt í 80% á miðju ári 2007.  Gengisbundin lán banka til íbúðarkaupa voru ávallt með lægra hámarki á veðsetningu, lengst af 75%.  Með breytingu á lögum um lífeyrissjóði var lífeyrissjóðum heimilað árið 2008 að veita lán með veði í fasteign allt að 75% af virði fasteignarinnar.Fæstir lífeyrissjóðir hafa nýtt sér þessa heimild og miða áfram við 65% af virði fasteignar sem hámark eða lægra.

Þannig hafa veðhlutföll haldist í meginatriðum fram á þennan dag.  Hámarkslán Íbúðalánasjóðs og banka er almennt 80% með einni undantekningu. Bankarnir skipta almennt lánum þannig að lán að 70% veðsetningu af virði eignar er veitt til allt að 40 ára, en viðbótarlán, algengast í 10% af virði fasteignar er til skemmri tíma allt að 15 ára.

Þessi veðsetningarhlutföll sem verið hafa verið hér á landi geta ekki talist há í alþjóðlegum samanburði. Meðfylgjandi tafla sýnir hámarksveðsetningarhlutföll vegna íbúðalána í helstu nágrannalöndum.

Hámarksveðsetningarhlutfall í grannríkjum

Danmörk

80%

Svíþjóð

85%

Noregur

90%

Finnland

90%

Holland

110%

Þýskaland

80%

Bretland

110%

Spánn

100%

Bandaríkin

+100%

Kanada

80% (95%)

Írland

+100%

Heimild: Global Financial Stability Report, IMF 2011

Athyglisvert er að skoða þróun veðsetningarhlutfalls íbúðahúsnæðis undanfarin ár. Um er að ræða samtölu fasteignaveðlán deilt með virði íbúðastofnsins í landinu samkvæmt fasteignamati.   Á meðfylgjandi mynd sést að hlutfallið fór hratt hækkandi á árunun 2007 til 2010 og náði hámarki á því ári. Hæst var hlutfallið um 59% á fjórða ársfjórðungi 2010. Síðan hefur veðsetning lækkað hröðum skrefum og er nú rösk 49%.  Þessi þróun eftir 2010 endurspeglar nokkra þætti:skuldaniðurfærslur og endurútreikning lána og hækkun fasteignaverðs. Á sama tíma hafa verið veitt tiltölulega fá ný lán með veði í fasteign.  Sambærilegar tölur liggja ekki fyrir um önnur lönd.

Heimild: Seðlabanki Íslands, Fjármálastöðugleikaskýrsla 2014,1

Alþjóðlegur samanburður liggur hins vegar fyrir á þróun skulda heimila í hlutfalli við landsframleiðslu og ráðstöfunartekjur heimila.  Skuldir heimila hér á landi í hlutfalli við landsframleiðslu hefur fallið hratt undanfarin ár. Hlutfallið hefur farið úr því að vera  tæplega 130% af landsframleiðslu niður í rúmlega 100%. Þessi árangur er fáheyrður en það er helst að  á Írlandi og í Bandaríkjunum sem sambærileg þróun hefur orðið á skuldsetningu heimila eftir að fjármálakreppan skall á.

Skuldir heimila hér á landi virðast liggja nokkuð yfir meðaltali ESB ríkja en þær fara hins vegar enn lækkandi.

Heimild : Seðlabanki Íslands, Fjármálastöðugleikaskýrsla 2014,1

Miðað við ráðstöfnunartekjur eru skuldir hér á landi enn háar. Meðfylgjandi mynd sýnir samanburð á skuldahlutfallinu miðað við 2007 og nýjustu tölur sem í mörgum tilvikum eru frá 2010. Tölur fyrir Ísland og Bandaríkin sýna hlutfallið í lok árs 2013. Miðað við 2007 er þetta hlutfall enn hækkandi hér á landi. Kaupmáttur ráðstöfunartekna hefur enn ekki rétt af eftir áföll áranna 2009 – 2010.

Heimild OECD

Samanburður milli 2007 og 2013 gefur ekki rétta mynd af þróun skulda í hlutfalli við ráðstöfunartekjur. Hámarki náði þetta hlutfall hér á landi á árinu 2010 þegar hlutfallið fór í tæp 280% sem hlutfall af ráðstöfunartekjum. Frá þeim tíma hefur hlutfallið lækkað hratt og var í árslok 2013 um 220% sem hlutfall af ráðstöfunartekjum.

Heimild Seðlabanki Íslands, Fjármálastöðugleikaskýrsla 2014,1