Verðlagning fasteignalána á Íslandi og öðrum Norðurlöndum

Höfundur: 
Yngvi Örn Kristinsson
Hagfræðingur SFF

Stundum einkennist umræðan af fullyrðingum sem eiga við engin rök að styðjast. Dæmi um þetta eru fullyrðingar um að bankar stundi „okurlánastarfsemi“ í krafti „ótrúlegs vaxtamunar“ sem eigi sér engin fordæmi í nágrannaríkjunum. Það er villandi að bera saman vexti á fasteignalánum frá einu hagkerfi til annars án þess að taka tillit til þeirra grunnvaxta sem gilda í hvoru hagkerfi fyrir sig. Stýrivextir seðlabanka og vextir á ríkisskuldabréfum eru jafnan viðmið áhættulausrar ávöxtunar og eru því grundvöllur annarrar verðlagningar á lánsfé í viðkomandi hagkerfi.


Það að norskum fasteignakaupenda bjóðist óverðtryggt lán á 2,9% á meðan að íslenskum kaupenda býðst óverðtryggt lán á 6,75% segir lítið um verðlagningu lánastofnana ef ekki er tekið tillit til stýrivaxta viðkomandi seðlabanka.


Í dag standa viðskiptavinum banka og sparisjóða til boða óverðtryggð fasteignalán með vöxtum á bilinu 6,75-8% en vextirnir markast af veðsetningarhlutfalli og binditíma. Á sama tíma eru stýrivextir Seðlabanka Íslands 5,25%. Munurinn á milli áhættulausra grunnvaxta og vaxta á óverðtryggðum fasteignalánum er því á bilinu 1,5-2,75 prósent  og fer munurinn eftir veðsetningarhlutfalli og binditíma.


Þegar litið er Norðurlandanna sést að munurinn á stýrivöxtum og vöxtum á fasteignalánum hér á landi sker sig ekki úr. Þrátt fyrir að stýrivextir í Svíþjóð séu nú neikvæðir (-0,1%)  standa fasteignakaupendum til boða vextir á bilinu  2,1% – 3,3%. Vaxtabilið ræðst af binditímanum sem getur verið frá þremur mánuðum til tíu ára. Stýrivextir norska seðlabankans eru 1,25% en vextir á fasteignalánum eru á bilinu 2,9%-3,4% eftir binditíma. Í Danmörku standa kaupendum fasteigna til boða lán með óverðtryggða vexti á bilinu 1,1%3,1% eftir binditíma en stýrivextir seðlabankans eru 0,05%.


Þetta þýðir að álag banka á fasteignalán miðað við stýrivexti  eða ríkisskuldabréfavexti við veitingu fasteignalána er hér sambærilegt við það sem gerist á Norðurlöndunum.


Ekki er hægt að leita erlends samanburðar þegar kemur að verðtryggðum lánum. En þó má benda á að langtímakrafan á lengstu verðtryggðu ríkisskuldabréfunum er nú um 2,63% en hagstæðustu verðtryggðu fasteignalán bankanna eru að meðaltali 3,9%. Munurinn er því um 1,3%. Íbúðalánasjóður býður lán á 4,2% vöxtum og er því álag hans á áhættulaus fjármögnun um 1,6%.

Pólitísk ákvörðun um greiðslumat

Í umræðunni um aðgengi fólks að lánsfé vegna fasteignakaupa eru bankarnir oft gagnrýndir fyrir að gera allt miklar kröfur varðandi greiðslumat: Einhvers staðar hljóti pottur að vera brotinn þegar niðurstaða greiðslumats er að einstaklingur geti ekki staðið undan afborgun á láni sem er lægri en hann greiðir nú þegar vegna leiguhúsnæðis. Ekki er hæt að gagnrýna banka og sparisjóði vegna þessa þar sem að pólitísk ákvörðun var tekin um að standa bæri að gerð greiðslumats með þessum hætti. Sú ákvörðun var tekin þegar tilskipun ESB um neytendalán var innleidd á Alþingi með lögum nr. 33/2013. Þá var ákveðið að ganga skrefi lengra en tilskipunin segir til um og fella fasteignalán undir neytendalánlögin. Lögin leggja miklar skyldur á herðar fjármálafyrirtækja sem lána til fasteignakaupa. Það er beinlínis lögbrot að kvika frá þeim  þegar greiðslumat er gert.